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    關于《汕頭市“三舊”改造中土地出讓收益分配規定》解讀
    • 2019-06-24 15:55
    • 來源: 汕頭市人民政府辦公室
    • 發布機構:汕頭市自然資源局(海洋局)
    • 【字體:    

    根據《汕頭市人民政府辦公室關于加快制訂汕頭市“三舊”改造相關配套政策文件的通知》(汕府辦通〔2018〕3號)要求,市自然資源局、市土地儲備中心依據省、市有關“三舊”改造規定,起草了該分配規定征求意見稿,經多次征求金平區、龍湖區、高新區、華僑試驗區、市財政局、國資委、法制局等單位意見,形成《汕頭市“三舊”改造中土地出讓收益分配規定》(以下簡稱《分配規定》),經汕頭市人民政府第十四屆36次常務會、2019年6月3日市委常委會會議審議通過。

    一、《分配規定》的起草背景

    為促進政府主導的“三舊”改造工作的開展,市政府辦公室分別于2011年、2016年出臺了《汕頭市中心城區“三舊”改造中土地出讓收益分配規定(試行)》(汕府辦〔2011〕47號)和《關于汕頭市中心城區“三舊”改造土地出讓收益分配有關問題的通知》(汕府辦〔2016〕66號)。近年來,隨著省、市“三舊”改造政策的調整和有關稅費的變化,汕府辦〔2011〕47號、〔2016〕66號文已不完全適應新形勢的要求。為充分調動“三舊”改造各利益體的積極性,保障政府、集體、原土地使用權人共享“三舊”政策紅利,市自然資源局牽頭對“三舊”改造中涉及國有建設用地收回、收購和集體土地征收后公開出讓的土地收益補償辦法進行研究,在汕府辦〔2011〕47號、〔2016〕66號文總體框架的基礎上,對相關內容和指標進行修改完善,形成新的《分配規定》。

    二、關于“土地出讓平均純收益”和“土地出讓純收益”的口徑說明

    (一)“土地出讓平均純收益”是目前我市中心城區市、區兩級財政土地出讓收益分配的核算口徑。根據《財政部、國土資源部關于印發〈用于農業土地開發的土地出讓金收入管理辦法〉的通知》(財綜〔2004〕49號),“土地出讓平均純收益征收標準是指地方人民政府出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值。由財政部、國土資源部根據全國城鎮土地等別、基準地價水平、建設用地供求狀況、社會經濟發展水平等情況制定、聯合發布,并根據土地市場價格變動情況適時調整”,現時金平區、龍湖區執行標準為90元/平方米。

    (二)“土地出讓純收益”是政府與原土地權利人就“三舊”改造項目土地增值收益分配的核算口徑。根據國家、省關于土地出讓純收益有關規定,明確按政府從“三舊”改造項目土地出讓中所取得的土地出讓收入扣除應計提各項專項資金及土地收儲成本后的實際收益來核算“土地出讓純收益”。

    三、《分配規定》主要內容

    本規定共有五條條款,主要包括:

    (一)與所在轄區土地出讓收益分配問題。根據目前中心城區市、區兩級財政土地出讓收益分配原則,且考慮到“三舊”改造移交政府公益性用地的公建配套設施建設任務由市級政府承擔,公建配套設施建設資金需在土地出讓收益中安排的實際情況,延續汕府辦〔2011〕47號、〔2016〕66號文相關規定,在第一條明確:“三舊”改造中,市直接辦理出讓和補交地價款“三舊”用地的土地出讓收入,由市按國家規定的土地出讓平均純收益標準及項目實用地面積計算后,按40%的比例撥給所在轄區。

    (二)與原土地權利人土地出讓收益分配問題。根據《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號)和《關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》(粵國土資三舊發〔2018〕3號)中關于“三舊”改造可以返還一定比例的土地出讓收益給原土地權利人的規定,在第二條明確:“三舊”改造中涉及由政府統一收購儲備、組織實施的舊城鎮、舊廠房、舊村莊改造項目,即具體由土地行政主管部門、土地儲備機構依法征收、收回或收購后納入土地儲備,再由政府組織公開出讓的,原土地權利人可參與土地出讓純收益分配。

    擬定具體分配比例主要考慮幾個因素:一是從有利于充分調動各利益體的積極性和能夠更好地推動政府主導的“三舊”改造工作角度出發;二是《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》(粵府〔2009〕78號)、《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節約集約用地的通知》(粵府〔2016〕96號)關于對政府主導的“三舊”改造可按不高于60%的比例返還原土地權利人土地出讓純收益的規定,統一土地出讓純收益分配比例為60%;三是為避免原土地權利人對上蓋物的補償產生歧義,故在原土地權利人參與土地出讓收益分配中注明已包含對上蓋物和設備設施搬遷補償。

    (三)工作經費計提問題。金平、龍湖區在“三舊”改造中不但承擔解決舊村莊、舊廠房改造涉及的大量歷史遺留問題和基層維穩工作,還承擔了項目落地后續的公共服務、社會管理等職責,為調動各方積極性,在汕府辦〔2011〕47號、〔2016〕66號文的基礎上,在第三條明確:每年分別從金平、龍湖區“三舊”改造市級政府土地出讓收益中按3%比例提取“三舊”改造工作經費撥給宗地所在轄區;鑒于市“三舊”辦已獨立設置于市自然資源局,承擔大量日常工作,故新增從實際政府土地出讓收益中按0.5%比例提取“三舊”改造工作經費撥給市“三舊”辦的規定,具體從市自然資源局提取的土地出讓業務費中統籌安排。 

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